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滕州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)專業(yè)化
物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》的通知
滕政辦發(fā)〔2021〕14號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，滕州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各部門，各企事業(yè)單位：

《關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

滕州市人民政府辦公室
2021年5月19日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)

為加強(qiáng)我市老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提升群眾滿意度，按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《中共山東省委組織部、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省民政廳關(guān)于印發(fā)〈“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃〉的通知》（魯建物字〔2020〕9號(hào)）《中共棗莊市委組織部、棗莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)〈關(guān)于黨建引領(lǐng)“滿意物業(yè)、溫馨家園”建設(shè)提升城市社區(qū)治理水平的意見(jiàn)〉的通知》（棗組通字〔2020〕18號(hào)）等文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下實(shí)施意見(jiàn)：

一、工作標(biāo)準(zhǔn)和工作目標(biāo)

（一）工作標(biāo)準(zhǔn)。本實(shí)施意見(jiàn)所稱的專業(yè)化物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行棗莊市物業(yè)服務(wù)星級(jí)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求，按照不低于0.2元/㎡·月向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。具體標(biāo)準(zhǔn)為：

1.由專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施，企業(yè)擁有一定數(shù)量的工程、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)等技術(shù)人員和管理團(tuán)隊(duì)。

2.物業(yè)服務(wù)達(dá)到《棗莊市物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》二星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)。

3.嚴(yán)格執(zhí)行約定的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

4.依法簽訂規(guī)范的《物業(yè)服務(wù)合同》并備案，承接查驗(yàn)手續(xù)完善。

（二）工作目標(biāo)。根據(jù)省和棗莊市下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)，2021年全市須完成100個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理任務(wù)，其中北辛街道辦事處、荊河街道辦事處、龍泉街道辦事處各完成33個(gè)，善南街道辦事處完成1個(gè)。2022—2023年，全市須完成80個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理任務(wù)，其中2022年完成40個(gè)、2023年完成40個(gè)。通過(guò)三年努力，基本實(shí)現(xiàn)全市老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理全覆蓋。

二、實(shí)施程序

（一）已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)在街道社區(qū)的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）未成立業(yè)主委員會(huì)的，要盡快按照程序組建業(yè)主委員會(huì)。短期內(nèi)不能成立業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居委會(huì)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，根據(jù)業(yè)主意愿選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后，在街道社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，按照規(guī)定做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作，形成詳細(xì)的查驗(yàn)交接記錄后，連同物業(yè)服務(wù)合同一并報(bào)街道辦事處和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

三、實(shí)施方式

（一）具備條件的老舊小區(qū)，直接引入專業(yè)化物業(yè)管理。對(duì)規(guī)模較大、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理意愿強(qiáng)烈的老舊小區(qū)，通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

（二）鼓勵(lì)“以新帶舊”“以大帶小”等方式接管老舊小區(qū)。“以新帶舊”是指新建住宅小區(qū)在竣工前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，要把接管無(wú)專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前提條件?！耙源髱　笔侵敢?guī)模較大的住宅小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，要把接管無(wú)專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前提條件。同時(shí)，鼓勵(lì)采取其他創(chuàng)新方式接管老舊小區(qū)。新建住宅小區(qū)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，由街道辦事處對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件進(jìn)行初審，提出“以新帶舊”“以大帶小”的方式和具體要求，作為招標(biāo)文件的組成部分。

（三）提倡社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，接管物業(yè)服務(wù)。通過(guò)大片區(qū)統(tǒng)籌平衡、跨片區(qū)組合平衡、小區(qū)內(nèi)自求平衡等多種模式，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與投資老舊小區(qū)改造和運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

（四）明確托底保障。因客觀原因或業(yè)主意愿不能實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道社區(qū)組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理（落實(shí)簡(jiǎn)單的保潔、保安服務(wù)），建立老舊住宅小區(qū)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

四、保障措施

（一）明確工作責(zé)任。市政府將老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理工作納入對(duì)街道的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考核體系，對(duì)沒(méi)有完成老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理任務(wù)的，將在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)考評(píng)得分中予以扣分。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要發(fā)揮牽頭和組織作用，督促有關(guān)街道和社區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量日常監(jiān)督考核，重點(diǎn)考核服務(wù)合同履約情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。各街道作為實(shí)施主體，主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，要把老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理工作列入街道重要議事日程，制定本轄區(qū)具體工作方案，抓好專業(yè)化物業(yè)管理工作的落實(shí)，確保全面完成老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理工作任務(wù)。

（二）落實(shí)資金保障。對(duì)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，落實(shí)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)措施，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭組織相關(guān)部門每季度進(jìn)行一次考核，經(jīng)考核合格的，按照每月每平方米0.2元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。獎(jiǎng)補(bǔ)資金從市財(cái)政配套的老舊小區(qū)改造資金中列支，連續(xù)補(bǔ)貼三年?？己瞬缓细竦牟挥瑾?jiǎng)補(bǔ)，連續(xù)兩次考核不合格的，啟動(dòng)物業(yè)管理清退機(jī)制。

（三）推行激勵(lì)扶持政策。對(duì)承擔(dān)老舊小區(qū)服務(wù)任務(wù)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行扶持。

1.規(guī)模經(jīng)營(yíng)激勵(lì)。鼓勵(lì)以街道或社區(qū)為單位，將轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行打包，確定1家或若干家骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管，使其通過(guò)規(guī)?；?jīng)營(yíng)降低成本。

2.特許經(jīng)營(yíng)激勵(lì)。在業(yè)主同意的前提下，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（不含市政道路和政府投資的公共設(shè)施）的廣告發(fā)布權(quán)、便民服務(wù)亭設(shè)置和經(jīng)營(yíng)權(quán)、停車收費(fèi)權(quán)、快件智能存儲(chǔ)柜（物流自提設(shè)施）場(chǎng)地租賃收費(fèi)權(quán)等，一并賦予相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足。

3.拓展經(jīng)營(yíng)激勵(lì)。允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律法規(guī)范圍內(nèi)，自主開(kāi)展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護(hù)、小飯桌等便民服務(wù)，并給予政策支持。