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滕州市人民政府辦公室關(guān)于進一步理順鎮(zhèn)街屬地管理職責
加強物業(yè)管理工作的實施意見
滕政辦發(fā)〔2020〕3號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，滕州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門，各企事業(yè)單位：

為進一步理順物業(yè)管理體制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》以及《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，提出以下實施意見。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，進一步健全物業(yè)管理體制，理順鎮(zhèn)街屬地物業(yè)管理職責，充分發(fā)揮街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會在物業(yè)管理中的作用，深化制度機制創(chuàng)新，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理行為，著力解決群眾反映強烈的突出問題，不斷提升全市物業(yè)管理和服務(wù)水平。

二、理順職責

（一）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是我市物業(yè)管理主管部門，?依法對我市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)督和管理。

（二）街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。其主要職責是：

1.明確物業(yè)管理專職機構(gòu)，落實工作人員和工作經(jīng)費。

2.負責組織、指導轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。

3.加強黨對社區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導，建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”社區(qū)管理服務(wù)模式，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理。

4.參與對物業(yè)管理招投標文件的審核并提出意見，指導監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標活動。

5.參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分并提出意見。

6.參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗工作。

7.對轄區(qū)申請使用住宅專項維修資金事項進行核實并提出意見。

8.負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息登記、信用評級和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價工作，建立末位退出機制。

9.負責建立物業(yè)投訴處理機制，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的矛盾糾紛、熱線投訴和信訪工作。

10.參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的竣工綜合驗收并提出意見。

11.擬定轄區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作計劃和實施方案，具體組織實施老舊小區(qū)改造提升工程。

12.負責轄區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

13.負責組織社區(qū)居（村）委會對業(yè)主大會成立前的舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

（三）社區(qū)居（村）委會具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織實施。對未成立業(yè)主委員會以及業(yè)主委員會不能依法履行職責的住宅小區(qū)，由社區(qū)居（村）委會代行業(yè)主委員會職責。

（四）對住宅小區(qū)的違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法設(shè)置戶外廣告、店鋪牌匾，損害綠化成果和公共設(shè)施，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共用利益的，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的行為，由市綜合行政執(zhí)法局依法查處。對住宅小區(qū)樓道內(nèi)違法停放電動車等行為，由市公安機關(guān)依法查處，同時要加強住宅小區(qū)內(nèi)流動人口、出租房屋登記、飼養(yǎng)寵物的管理。對損壞（停用）住宅小區(qū)消防設(shè)施和占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為，由轄區(qū)公安派出所和消防救援大隊依據(jù)權(quán)限依法查處。財政、發(fā)改、民政、工信、稅務(wù)、司法、教體、市場監(jiān)管、自然資源、水務(wù)、人社、衛(wèi)健、生態(tài)環(huán)境、文旅等部門，要按照“鄉(xiāng)呼縣應(yīng)、上下聯(lián)動”的工作機制，根據(jù)各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

三、重點工作

（一）深入推行網(wǎng)格化管理模式。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)要將住宅小區(qū)納入社區(qū)網(wǎng)格化管理體系, 建立長效常態(tài)的多部門工作協(xié)同機制、事前事中事后的持續(xù)跟蹤機制、全面集中的數(shù)據(jù)共享利用機制，加強對住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的綜合整治工作，落實必要的人、財、物保障，確保綜合整治工作順利開展；按照統(tǒng)一領(lǐng)導，以點帶面、示范引領(lǐng)的原則，推動物業(yè)管理監(jiān)管工作在社區(qū)牽頭組織下各部門積極參與、主動作為、加強聯(lián)動、形成合力。

（二）實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位、綜合行政執(zhí)法和物業(yè)管理等部門參加。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：1.業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；4.物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；5.需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

（三）建立多元化解糾紛處理機制。對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議協(xié)商不成的，由社區(qū)居（村）民委員會人民調(diào)解委員會或者聯(lián)席會議以及行業(yè)性、專業(yè)性調(diào)解組織進行調(diào)解。對重大、疑難的物業(yè)管理矛盾糾紛，按照《山東省多元化解糾紛促進條例》的規(guī)定，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同相關(guān)部門，引入人民調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解聯(lián)動協(xié)調(diào)的“大調(diào)解”機制，把群眾訴求解決在萌芽狀態(tài)。對提起訴訟或仲裁的物業(yè)糾紛，要堅持調(diào)解優(yōu)先、效率優(yōu)先的原則，快速解決物業(yè)糾紛，提高物業(yè)糾紛的處置效率，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

（四）全面開展物業(yè)信用評級和服務(wù)質(zhì)量評價工作。認真貫徹落實《山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評級管理辦法（試行）》（魯建物字〔2017〕16號），全面做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的歸集、入檔、評級等工作。同時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對物業(yè)服務(wù)問題和消防違法行為投訴較多的小區(qū)要全面開展服務(wù)質(zhì)量評價工作，評價結(jié)果要錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理系統(tǒng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，實行“黑名單”制度。

（五）加強老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。對具備市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，以屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或社區(qū)居（村）委會為單位，引入物業(yè)公司等現(xiàn)代化管理手段，由物業(yè)公司先配套安保、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施，開展簡易物業(yè)服務(wù)，再配合所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）委會和有關(guān)部門進行整治改造，逐步實施規(guī)范化的物業(yè)管理，形成黨委政府引導、居民委員會自治、市場化運作的現(xiàn)代化管理新模式；市財政對接管老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)給予專項資金扶持和經(jīng)營激勵。對面積較小、零星分散、配套設(shè)施不全等不具備市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居（村）委會組織實施物業(yè)管理，落實簡單的社區(qū)保潔、保安等事項為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)服務(wù)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要列支專門經(jīng)費給予補貼，以保證物業(yè)管理正常運轉(zhuǎn)。

四、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要全面加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，進一步完善物業(yè)管理機構(gòu)，充實物業(yè)管理力量，原則上物業(yè)管理機構(gòu)專職人員不得少于5人，切實解決“有人辦事”的問題，全力推進物業(yè)管理工作扎實開展。

（二）完善考核獎懲。市政府將物業(yè)管理納入對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的目標管理考核，提高分值比例，完善獎懲機制，對工作中不負責、不擔當、不作為的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），視情節(jié)輕重給予嚴肅處理，確保物業(yè)管理工作落到實處。

（三）加強政策宣傳。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、有關(guān)部門及新聞媒體要堅持正面監(jiān)督和輿論引導，加強物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，引導廣大業(yè)主和社會各界樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，主動支持、參與物業(yè)管理活動；引導各物業(yè)服務(wù)企業(yè)自覺接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)的監(jiān)督、檢查，將物業(yè)管理融入社區(qū)管理，共同營造物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的良好氛圍。

滕州市人民政府辦公室
2020年2月22日