滕政辦發(fā)〔2023〕42號滕州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《滕州市保障性租賃住房建設(shè)和管理實施辦法》的通知
滕政辦發(fā)〔2023〕42號
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，滕州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門，各企事業(yè)單位：
《滕州市保障性租賃住房建設(shè)和管理實施辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。
滕州市人民政府辦公室
2023年12月29日
滕州市保障性租賃住房建設(shè)和管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善住房保障體系，規(guī)范保障性租賃住房的建設(shè)和管理，有效緩解新市民、青年人等群體住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2021〕17號）、《棗莊市人民政府辦公室關(guān)于穩(wěn)步發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（棗政辦發(fā)〔2022〕15號）等文件精神，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指政府提供政策支持，多主體投資建設(shè)，面向符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體，限定租賃用途、面積和租金標(biāo)準(zhǔn)的保障性住房。
第三條 保障性租賃住房主要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)建設(shè)用地和存量閑置房屋等方式發(fā)展保障性租賃住房。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房，有效促進市場主體參與保障性租賃住房建設(shè)。
第四條 本市行政區(qū)域內(nèi)的保障性租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)、租賃、運營、監(jiān)督和管理，適用本辦法。
第五條 保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運作、因地制宜、科學(xué)規(guī)劃、供需匹配、職住平衡”的原則。符合條件的保障性租賃住房項目享受保障性住房建設(shè)相關(guān)配套政策。
第六條 滕州市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)統(tǒng)籌推進發(fā)展全市保障性租賃住房工作，對涉及全市保障性租賃住房的重大事項進行決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全市保障性租賃住房行政主管部門，負責(zé)督促、指導(dǎo)全市保障性租賃住房保障工作，負責(zé)研究制定政策措施、發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，負責(zé)項目計劃管理等工作。市發(fā)改、財政、自然資源等部門，按照各自職能負責(zé)相關(guān)工作。
第二章 房源籌集
第七條 保障性租賃住房以小型、適用、滿足基本居住需求為原則。保障性租賃住房可以是住宅型租賃住房，也可以是宿舍型租賃住房。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。本辦法實施以前已建成的項目，納入保障性租賃住房進行管理的，建筑面積可以適當(dāng)放寬。
第八條 保障性租賃住房主要利用企事業(yè)單位自有存量土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，積極探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等各類主體按規(guī)定建設(shè)保障性租賃住房。重點鼓勵通過盤活存量資源方式籌集房源、將符合條件的租賃住房、公寓、單位宿舍、人才公寓及政府閑置住房、安置房、直管公房等納入保障性租賃住房管理。
第九條 建設(shè)保障性租賃住房必須權(quán)屬明晰、滿足安全要求、尊重群眾意愿。根據(jù)建設(shè)方式，可享受相應(yīng)的土地支持政策:
（一）對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
（二）在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿，且有建設(shè)保障性租賃住房需求的前提下，可允許企事業(yè)單位利用依法取得使用權(quán)的土地建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。
（三）在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積，占項目總用地面積的比例上限由7％提高到15％，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)籌園區(qū)內(nèi)企業(yè)需求，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。
（四）在尊重農(nóng)村居民意愿，保障農(nóng)村居民集體權(quán)益且符合規(guī)劃、依法登記、權(quán)屬清晰的前提下，可探索利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利等區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過自建或聯(lián)營、入股等方式，合作建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
（五）利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的，在符合規(guī)劃的前提下，可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)保障性租賃住房用地，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房。
第十條在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，堅持規(guī)劃引領(lǐng)、職住平衡原則，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃和房源實際供需狀況，優(yōu)先安排保障性租賃住房建設(shè)用地計劃。相關(guān)部門要切實摸清存量土地、房屋資源等情況，按照標(biāo)準(zhǔn)制定年度保障性租賃住房發(fā)展計劃。
第十一條 保障性租賃住房應(yīng)符合集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)，實行聯(lián)合驗收。非居住存量房屋改建、改造前應(yīng)對房屋安全性能進行鑒定，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。
第十二條 保障性租賃住房應(yīng)提供簡約、環(huán)保的基本裝修，具備入住條件。其中，新建保障性租賃住房小區(qū)應(yīng)參照新建住宅小區(qū)配套相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施；改建、改造保障性租賃住房小區(qū)，在符合規(guī)劃的前提下，可酌情配套相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施。
第三章 項目認定和退出
第十三條 保障性租賃住房項目按以下流程申請和認定：
（一）提出申請。建設(shè)單位（保障性租賃住房項目投資人、住房租賃企業(yè)或運營人）向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出認定申請。
（二）聯(lián)合審查。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門受理后，召集發(fā)改、財政、自然資源等部門進行聯(lián)合審查，重點審查建設(shè)方式、項目規(guī)模、設(shè)計戶型、建設(shè)資金籌集、質(zhì)量安全保證措施、運營管理模式、成本收益分析等內(nèi)容。相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，在項目聯(lián)合審查認定過程中開展工作，提高項目審批效率。對技術(shù)復(fù)雜的項目，應(yīng)當(dāng)在審查時征求相關(guān)專家意見。
（三）發(fā)放項目認定書。通過聯(lián)合審查的項目，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具《保障性租賃住房項目認定書》，納入保障性租賃住房項目庫；未通過聯(lián)合審查的項目，出具不予認定意見。
（四）辦理建設(shè)手續(xù)。建設(shè)單位憑項目認定書報送相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、人防、施工、消防設(shè)計等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。對存量閑置非居住房屋改建作為保障性租賃住房的，不改變其原批準(zhǔn)的土地用途、規(guī)劃性質(zhì)和建筑容量等控制指標(biāo)。
第十四條 有下列情形之一的，不得作為保障性租賃住房項目：
（一）土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑；
（二）土地剩余使用年限低于10年；
（三）房屋已列入征收范圍。
第十五條 《保障性租賃住房項目認定書》的有效期應(yīng)不超過相關(guān)租賃協(xié)議約定的租賃運營期限，到達認定年限的保障性租賃住房項目需重新認定。繼續(xù)作為保障性租賃住房租賃運營的，期滿前6個月由建設(shè)單位向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出續(xù)期申請，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實后續(xù)發(fā)《保障性租賃住房項目認定書》。
第十六條 新建、配建保障性租賃住房項目不允許退出；存量房屋改建、改造類保障性租賃住房項目運營10年以上的可申請退出保障性租賃住房項目庫，恢復(fù)原有房屋性質(zhì)和用途。運營期自項目投入運營日起計算。按程序退出管理的，退出保障性租賃住房項目庫，收回項目認定書。
第十七條 建設(shè)單位運營保障性租賃住房期限未滿，無正當(dāng)理由(或未經(jīng)批準(zhǔn))不得退出保障性租賃住房項目庫。
運營保障性租賃住房期限已滿退出保障性租賃住房項目庫的，建設(shè)單位應(yīng)提前6個月在保障性租賃住房項目公開欄張貼退出公示公告，公示公告期不少于30日。公示公告期滿，向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出申請，符合條件的在7個工作日內(nèi)出具同意退出保障性租賃住房項目庫的文件，并抄送市發(fā)改、財政、稅務(wù)等單位，以及供水、供電、供氣等企業(yè)，作為保障性租賃住房期間享受的水、電、氣等優(yōu)惠政策同步取消。建設(shè)單位依法依規(guī)完成解除承租對象租賃合同事宜。
第十八條 因建設(shè)單位合并、重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算或依據(jù)司法機關(guān)生效法律文書等涉及處置保障性租賃住房運營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。尚在運營期限內(nèi)的，受讓人不得改變保障性租賃住房的用途，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)用于租賃經(jīng)營。
第四章 支持政策
第十九條 完善常態(tài)化財政資金直達機制，強化對資金分配、使用的跟蹤監(jiān)控，確保合規(guī)、高效使用補助資金。
第二十條 落實國家稅費優(yōu)惠政策，支持發(fā)展保障性租賃住房。對住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房，或者企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房，符合規(guī)定條件的，落實相應(yīng)增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。住房租賃企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策按照《財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(2021年第24號)文件執(zhí)行。保障性租賃住房建設(shè)免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
第二十一條 鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，積極推動保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)試點。
第二十二條 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣、用暖價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二十三條 支持保障性租賃住房承租人提取住房公積金支付保障性租賃住房租金，公積金管理部門應(yīng)根據(jù)承租人公積金繳存額度和租金金額合理確定提取額度，簡化提取手續(xù)及流程，提高提取審核效率。
第二十四條 保障性租賃住房承租人可以按照規(guī)定辦理戶口遷入登記或申領(lǐng)居住證，按規(guī)定享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等基本公共服務(wù)。
第五章 租賃對象、準(zhǔn)入條件和申請審核
第二十五條 保障性租賃住房租賃對象主要為本市主城區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）工作生活的新市民、青年人等階段性住房困難人員。優(yōu)先保障新就業(yè)、從事基本公共服務(wù)的新市民。保障性租賃住房租賃對象原則上以個人為基本申請單位，并應(yīng)滿足以下條件：
（一）與用人單位簽訂一年以上的勞動合同，正常繳納社會保險或住房公積金;申領(lǐng)個體工商營業(yè)執(zhí)照一年（含）以上。
（二）未享受公租房保障政策。
（三）在本市主城區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）內(nèi)以家庭為單位無自有住房。本通知所稱家庭主要是指由夫妻雙方和其未婚子女為主構(gòu)成的社會生活單位。
第二十六條 保障性租賃住房一般面向社會公開租賃。產(chǎn)業(yè)園區(qū)籌集的保障性租賃住房，優(yōu)先面向本園區(qū)租賃；企事業(yè)單位利用自有土地自籌資金建設(shè)的保障性租賃住房，優(yōu)先面向本單位人員租賃。保障對象不得同時享受保障性租賃住房實物保障和租賃補貼。享受人才購房補貼、人才租房補貼、安家補貼等財政列支的其他住房補貼政策的新市民、青年人，不得享受保障性租賃住房。
第二十七條 面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房投入使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法制定配租方案。配租方案應(yīng)當(dāng)包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃期限，供應(yīng)對象范圍等內(nèi)容。配租方案報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后向社會公開發(fā)布。
第二十八條 申請保障性租賃住房按照以下程序辦理：
（一）申請。符合條件的新市民、青年人向本單位提出申請，填寫“滕州市保障性租賃住房申請表”，并提供以下材料：
申請人及家庭成員身份證、戶口簿（居住證）、婚姻狀況相關(guān)材料原件和復(fù)印件。
（二）審核。申請人所在單位收到申請后，應(yīng)及時核查申請人信息，符合條件的提出初審意見后將相關(guān)材料報送至市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在收到申請材料起10個工作日內(nèi)完成審核確認工作，在公安、民政、人社、不動產(chǎn)登記等部門配合下，對申請家庭的戶籍、人口、婚姻、社保、住房等情況實行信息比對核查。經(jīng)審核符合條件的，予以公示，公示期不少于5日，公示無異議或經(jīng)確認異議不成立的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具審核意見。
第二十九條 面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，可適當(dāng)放寬保障對象準(zhǔn)入條件，自行制定配租方案并負責(zé)審核確認，配租方案及房源分配結(jié)果報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
第六章 租賃管理
第三十條 建設(shè)單位依據(jù)配租方案與符合條件的對象簽訂保障性租賃住房合同，明確雙方主要權(quán)利和義務(wù)，承租人在承租期間須遵守房屋使用安全規(guī)定及租賃合同相關(guān)約定。建設(shè)單位應(yīng)及時將租賃人員名單及變動情況等數(shù)據(jù)報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
第三十一條 保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，按照“租戶可負擔(dān)、企業(yè)可持續(xù)”的原則，建立保障性租賃住房租金確定機制。面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，租金應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的80%以下，并向社會公示；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租金可進一步降低。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)，對保障性租賃住房項目的市場租賃住房租金進行評估，擬訂租金標(biāo)準(zhǔn)報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。保障性租賃住房租金實行動態(tài)調(diào)整，調(diào)整周期一般為2 年。租金收入歸建設(shè)單位所有。
第三十二條 承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，合理使用保障性租賃住房，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和房屋用途，不得擅自對房屋進行裝修。確需裝修的，應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)單位的同意。
第三十三條 保障性租賃住房合同租賃期限由租賃雙方自行約定，原則上不得超過3年。合同期滿需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前3個月向建設(shè)單位提出申請，經(jīng)審核符合條件的可以續(xù)租。
第三十四條 承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)退出保障性租賃住房：
（一）租賃期內(nèi)，因家庭婚姻、人口及住房等情況發(fā)生改變，不再符合保障條件的；
（二）租賃期內(nèi)獲得其它形式政策性住房保障的；
（三）無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上閑置住房的；
（四）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換所承租住房的；
（五）其它違反租賃合同約定的行為。
因特殊情況不能及時退出的，給予不超過3個月的過渡期，過渡期內(nèi)按市場租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。
第三十五條 保障性租賃住房由其建設(shè)單位自行管理，應(yīng)做好保障性租賃住房及其配套設(shè)施的維護工作，確保保障性租賃住房正常使用。維護費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)確保保障性租賃住房符合運營維護管理相關(guān)要求，建立完善各項突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)警及處置制度；落實消防安全責(zé)任制，配備符合規(guī)定的消防設(shè)施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。
第七章?監(jiān)督管理
第三十七條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市發(fā)改、自然資源、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法和消防等相關(guān)部門加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的監(jiān)督檢查和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第三十八條 新建保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)應(yīng)整體確權(quán)，由市不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證上注明“保障性租賃住房，不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”字樣及用地性質(zhì)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)移登記和分割抵押登記。
第三十九條 對提供虛假資料申請改建、改造保障性租賃住房，或?qū)⒈Ｕ闲宰赓U住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓抵押、以租代售等違規(guī)行為的，由相關(guān)職能部門依法查處。
第四十條 建設(shè)保障性租賃住房信用體系，建立健全保障性租賃住房運營主體和保障對象信用檔案。
第四十一條 有關(guān)職能部門、建設(shè)單位的工作人員違反本辦法規(guī)定，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄或者侵害申請人、承租人合法權(quán)益的，由其所在單位或者上級主管部門給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第四十二條 ?對弄虛作假騙取保障性租賃住房的個人，一經(jīng)核實取消其資格，收回保障性租賃住房，記入信用檔案，5年內(nèi)不得再次申請住房保障。
第八章 附 則
第四十三條 本辦法所稱新市民是指非滕州市戶籍，在本市居住且已辦理居住證的人員；本辦法所稱青年人是指具有滕州市戶籍，45周歲(含)以下的成年人。
第四十四條本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋。
第四十五條 本辦法自2024年1月1日起施行，有效期至2028年12月31日。
