- 索 引 號：370481/2025-03400
- 主題分類：專家解讀
- 發(fā)布機構(gòu)：政府辦公室
- 成文時間：2025年07月16日
- 文 號：無
- 發(fā)文時間：2025年07月16日
- 標 題：【專家解讀】《滕州市住房“以舊換新”工作實施意見》
- 效力狀態(tài)：有效
【專家解讀】《滕州市住房“以舊換新”工作實施意見》
2025年7月15日，滕州市人民政府辦公室印發(fā)了《滕州市住房“以舊換新”工作實施意見》，為了便于社會公眾知曉，理解政策相關(guān)內(nèi)容，邀請相關(guān)專家王德坤先生就有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
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王德坤，2012年從事房地產(chǎn)銷售經(jīng)營工作至今，對我市新建商品房銷售的政策、市場行情有深入的研究。
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一、提出住房“以舊換新”的原因是？
房地產(chǎn)市場是當前宏觀經(jīng)濟的一個風向標，做好房地產(chǎn)工作對于推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好、維護人民群眾切身利益至關(guān)重要。年前召開的中央經(jīng)濟工作會議和今年3月份召開的全國兩會，均提出要推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。今年4月25日，中央政治局會議再次指出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。2025年，全國各地區(qū)各部門著力打通卡點堵點，各項房地產(chǎn)政策措施持續(xù)發(fā)力，努力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
二、滕州實施該政策的實際依據(jù)是？
住房“以舊換新”是打造住房消費新場景的重要抓手，對促進一、二手房市場聯(lián)動發(fā)展，更好滿足居民剛性和改善性住房需求具有重要意義。從滕州實際來看，今年1—5月份，存量房（二手房）的成交量不足掛牌量的10%，特別是有改善性住房消費需求的居民，因舊房置換周期較長，抑制了新房的消費需求。而實施住房“以舊換新”政策，可有效貫通二手房盤活和新房去庫存兩大市場，對于改善性住房消費需求釋放有積極作用。
三、以舊換新的形式對群眾和參與的企業(yè)有什么好處？
我們支持多形式“以舊換新”方式。比如“由開發(fā)企業(yè)牽頭，項目合作方（項目施工方、承包商、材料供應(yīng)商等）參與，在自愿協(xié)商的前提下，對群眾的舊房進行收購?！边@種方式對我們老百姓而言，一是簡化舊房出售流程，解決“賣舊難”問題。很多居民想換新房，但舊房在市場上掛牌很久都賣不出去，或者價格被壓得很低。通過企業(yè)直接收購，省去了居民自己尋找買家、議價、辦理過戶等繁瑣流程，加快了舊房出手速度。二是舊房價值有專業(yè)評估，更加透明、公正。舊房價格由第三方評估機構(gòu)根據(jù)市場成交情況合理評估，不是單方面定價，保障了居民的合理權(quán)益。居民可以清晰了解自己的舊房值多少錢，以及能用來抵多少新房款。三是降低換房門檻，提升換房意愿。舊房款直接抵扣新房首付款或預(yù)售款，減少了居民換新房時需要一次性支付的大筆資金壓力。尤其對于資金緊張但又有改善住房需求的家庭，提供了一種可行的換房路徑。四是新房選擇更靈活，有助于改善居住條件。通過“以舊換新”，居民可以用相對老舊、小戶型、位置不佳的房屋，置換成更現(xiàn)代化、更大面積、配套更好、地段更優(yōu)的新房，從而實現(xiàn)居住條件的升級。五是交易安全性更高。有開發(fā)企業(yè)、評估機構(gòu)、預(yù)付款機制等多方參與，流程規(guī)范，比個人之間的二手房交易更安全、更有保障。
對于企業(yè)（開發(fā)商和合作方）而言，一是加快新房銷售，緩解庫存壓力。通過“以舊換新”吸引有換房需求的客戶，尤其是那些已有住房但想改善的中等收入群體，擴大了潛在購房人群，有利于加快新房去化速度。特別是在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整期，這種模式有助于激活一部分“沉睡”的改善型需求。二是獲得可再利用的房源資源。收購來的舊房，企業(yè)并不一定自己持有，而是可以通過出售、出租、工抵（工程抵款）、活化利用（如改造成保障房、長租房、人才公寓等）等多種方式進行二次開發(fā)與運營，形成新的收益點。對于施工方、材料商等項目合作方來說，也有可能通過參與舊房改造、運營等環(huán)節(jié)獲取新的業(yè)務(wù)機會。三是加強與客戶的深度鏈接，提升品牌信任度。開發(fā)企業(yè)主動參與居民住房改善過程，不僅提供新房，還幫助解決舊房問題，增強了與客戶之間的信任關(guān)系和粘性，有助于樹立良好的企業(yè)形象和品牌口碑。這種“服務(wù)型”的開發(fā)模式，也更符合未來房地產(chǎn)從“賣房子”向“提供生活方式”轉(zhuǎn)型的趨勢。四是整合資源，帶動產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展。項目合作方如施工方、材料商等參與其中，可以在舊房評估、拆遷（如有）、改造、運營等環(huán)節(jié)找到新的業(yè)務(wù)合作空間，促進整個產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同與共贏。特別是在當前鼓勵發(fā)展城市更新、存量資產(chǎn)盤活的大背景下，這種模式具有政策契合度高、社會效益好的特點。五是降低金融風險，提高資金使用效率。舊房款作為新房預(yù)售款的一部分，有助于提前鎖定部分資金流入，優(yōu)化企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。同時，通過對舊房的靈活處置，企業(yè)可以探索更多元化的盈利模式，分散單純依賴新房銷售的風險。
四、市民如何申請以舊換新？
??? 市民可以登錄“宜居滕州房源超市”微信小程序，點擊[以舊換新]，填寫個人信息及舊房信息，選擇意向換新的房地產(chǎn)項目（可多選）；市民選擇的意向項目后臺收到換新申請后，線下與換新市民商談相關(guān)事宜。
五、在實施的政策中有一條“帶押過戶”登記，具體指？
帶押過戶登記是指存在抵押的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，無需先還貸解押，買賣雙方可直接與銀行簽訂協(xié)議，共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請，經(jīng)審核后辦結(jié)轉(zhuǎn)移等相關(guān)登記。它適用于二手房、企業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、不良資產(chǎn)處置、司法拍賣、繼承、離婚分割等場景。通過合并流程，免去過橋環(huán)節(jié)，降低交易成本、縮短周期。
六、下一步的工作重點是？
按照“政府指導、市場化運作”的思路，強化各類政策的協(xié)同聯(lián)動，先試點、后推廣，推動住房“以舊換新”政策落地實施、取得實效，給市場交易帶來“活水”。加快高品質(zhì)住房和棚改回遷安置項目的建設(shè)進度，全力滿足群眾多樣化購房需求。
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