各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，濟(jì)南、青島、淄博市城市管理局：

為加強(qiáng)商品住宅工程質(zhì)量保修工作，深入推進(jìn)“堵漏裂臭”專(zhuān)項(xiàng)整治，及時(shí)處置保修期內(nèi)質(zhì)量缺陷，提高群眾滿(mǎn)意度，切實(shí)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《民法典》《建筑法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《山東省商品房銷(xiāo)售條例》《山東省房屋建筑市政工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》等國(guó)家、省有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，結(jié)合我省實(shí)際，提出以下要求。

一、壓實(shí)保修責(zé)任

按照《山東省商品房銷(xiāo)售條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)商品住宅質(zhì)量保修責(zé)任，對(duì)保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，履行保修義務(wù)并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。商品住宅質(zhì)量保修期自交付買(mǎi)受人之日起計(jì)算。

按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，施工單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量保修責(zé)任，在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，履行保修義務(wù)并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)工程質(zhì)量保修期限的起始日期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

施工單位拒不履行保修義務(wù)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)先行維修，確保維修質(zhì)量，維修費(fèi)用可先從保證金或銀行保函中扣除，同時(shí)向質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

二、明確保修事項(xiàng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容，約定保修期限和范圍不得低于法定期限和范圍。全面落實(shí)“兩書(shū)”制度，使用制式《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，實(shí)行一戶(hù)一版，按每套房屋單獨(dú)編制，綁定房號(hào)，未提供“兩書(shū)”的，買(mǎi)受人可拒收房屋。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》需明確保修責(zé)任、保修期限、報(bào)修渠道、承諾修復(fù)時(shí)限、免責(zé)情形等內(nèi)容，明確企業(yè)注銷(xiāo)后保修承接主體。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)采用圖文結(jié)合方式，載明戶(hù)內(nèi)主要承重構(gòu)件、預(yù)埋管線(xiàn)及設(shè)備設(shè)施的基本位置和安全使用注意事項(xiàng)，明確禁止擅自變動(dòng)主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和共用設(shè)施設(shè)備等裝修行為。針對(duì)裝配式、綠色建筑、全裝修住宅補(bǔ)充構(gòu)件及設(shè)備使用保養(yǎng)要點(diǎn)。

三、規(guī)范保修流程

買(mǎi)受人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)維修后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)迅速查明問(wèn)題原因，依據(jù)原設(shè)計(jì)圖紙等資料編制維修方案，經(jīng)買(mǎi)受人同意后實(shí)施維修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出維修方案。維修單位嚴(yán)格按照維修方案進(jìn)行維修。

對(duì)于買(mǎi)受人自行維修的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，約定自行維修部位保修責(zé)任、保修期限，結(jié)清維修費(fèi)用后，視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已履行保修義務(wù)。經(jīng)確認(rèn)屬于買(mǎi)受人裝修改造或使用造成的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由買(mǎi)受人自行維修。

維修完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、維修單位、買(mǎi)受人應(yīng)共同驗(yàn)收，涉及住宅公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的部位可重新約定保修期限，重新約定后的保修期限不得低于原存續(xù)保修期。對(duì)于同一部位經(jīng)多次維修的，原存續(xù)保修期自最后一次維修驗(yàn)收合格之日起算。涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷的，驗(yàn)收情況報(bào)屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。

四、加強(qiáng)保修管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量安全管理，督促維修單位嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)范，確保維修質(zhì)量和施工安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)約定，提供日常維護(hù)、安全防范、協(xié)調(diào)管理等服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住宅交付過(guò)程和交付后，建立聯(lián)動(dòng)快速處置機(jī)制，及時(shí)響應(yīng)群眾訴求，有條件的可保留一定數(shù)量的專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司申請(qǐng)注銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)注銷(xiāo)前，通過(guò)確定承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任法人單位或投保工程質(zhì)量保險(xiǎn)方式，書(shū)面保證保修義務(wù)存續(xù)，并提前告知屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)。

五、強(qiáng)化質(zhì)量問(wèn)題防控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全商品住宅工程全生命周期質(zhì)量管理體系，依法依規(guī)組織建設(shè)，落實(shí)工程質(zhì)量首要責(zé)任，加強(qiáng)建造全過(guò)程管理，嚴(yán)把材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)檢測(cè)，不合格材料不得使用。嚴(yán)格落實(shí)分戶(hù)驗(yàn)收、先驗(yàn)房后收房制度，組織防堵塞、防滲漏、防開(kāi)裂、防串味等性能檢測(cè)，并將檢測(cè)結(jié)果納入住宅質(zhì)量保證書(shū)。

六、健全受理處置機(jī)制

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要深入開(kāi)展住宅工程“堵漏裂臭”質(zhì)量易發(fā)問(wèn)題整治，建立健全商品住宅質(zhì)量投訴處理機(jī)制，暢通線(xiàn)上、線(xiàn)下受理渠道，規(guī)范處置流程，明確處置時(shí)限，及時(shí)反饋處置結(jié)果，完善檔案資料，形成“受理-處置-反饋-歸檔”的全流程閉環(huán)管理。對(duì)投訴不予受理的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知投訴人并說(shuō)明理由。

要加強(qiáng)投訴處理工作的層級(jí)監(jiān)督指導(dǎo)，落實(shí)“分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理、歸口辦理，依法處置”工作機(jī)制，屬地主管部門(mén)要深入一線(xiàn)，帶案下訪、實(shí)地回訪，加強(qiáng)與投訴人溝通，提高處置效率。對(duì)同一部位多次維修仍未解決的投訴事項(xiàng)，或者同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住宅出現(xiàn)多次質(zhì)量投訴的，要采取約談、發(fā)提醒函等方式，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行保修義務(wù)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

要積極探索培育房屋維修“放心施工隊(duì)”，適時(shí)公布推薦目錄?，為群眾提供規(guī)范、透明、優(yōu)質(zhì)的房屋維修服務(wù)。

七、完善協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要加強(qiáng)與司法、信訪、12345政務(wù)服務(wù)便民熱線(xiàn)等部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，建立定期會(huì)商機(jī)制，共享工程質(zhì)量投訴線(xiàn)索，建立質(zhì)量問(wèn)題處置臺(tái)賬，及時(shí)化解矛盾，形成信息互通、協(xié)同聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作格局。對(duì)拒不履行保修責(zé)任的企業(yè)記入其信用檔案，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

八、加強(qiáng)正面宣傳引導(dǎo)

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要充分借用新媒體等輿論宣傳媒介，廣泛開(kāi)展住宅正常使用、維護(hù)、保修等常識(shí)宣傳，及時(shí)消除網(wǎng)絡(luò)誤導(dǎo)，利用“質(zhì)量月”等契機(jī)，開(kāi)展“專(zhuān)家進(jìn)社區(qū)”“話(huà)說(shuō)質(zhì)量”等活動(dòng)，推進(jìn)工程質(zhì)量全社會(huì)“共建、共治、共享”。

城中村改造、棚戶(hù)區(qū)改造安置住房等回遷安置住房參照?qǐng)?zhí)行。