從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》。專家表示，本輪改革順應(yīng)樓市供求關(guān)系重大變化，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

現(xiàn)房銷售制度改革再進(jìn)一步

專家表示，現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售是兩種不同的銷售方式，商品房預(yù)售是企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人提前支付房款的一種銷售方式，而現(xiàn)房銷售則是一手交錢一手交房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：現(xiàn)房銷售是大勢所趨，是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)供應(yīng)的一個(gè)必然選擇?，F(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型也不是一刀切的，遵循漸進(jìn)過渡的原則。

《通知》明確新出讓土地、尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目優(yōu)先采取現(xiàn)房銷售；已取得規(guī)劃許可證的在建項(xiàng)目，鼓勵(lì)房企自愿轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。專家表示，這樣的要求更為精準(zhǔn)，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：我認(rèn)為把竣工驗(yàn)收備案與水電氣熱達(dá)到具備交付使用條件作為現(xiàn)房銷售的統(tǒng)一條件，防范“偽現(xiàn)房”，夯實(shí) “所見即所得” 的制度基礎(chǔ)；另一方面同步出臺(tái)土地、金融配套支持，又提高預(yù)售條件，既用激勵(lì)對沖房企資金壓力，又積極引導(dǎo)房企優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售，可以避免改革對市場形成沖擊。

其實(shí)，早在此次《通知》出臺(tái)前，國家層面就已推進(jìn)現(xiàn)房銷售工作，多地就已經(jīng)先行開展了現(xiàn)房銷售的相關(guān)試點(diǎn)。專家表示，目前，我國住房市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，市場主要矛盾從過去住房短缺的“有沒有”，轉(zhuǎn)向追求居住品質(zhì)的“好不好”。數(shù)據(jù)顯示，全國新建商品住房現(xiàn)房銷售比例從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，市場基礎(chǔ)逐步成熟。

商品房預(yù)售制度進(jìn)一步優(yōu)化

記者注意到，此次新政堅(jiān)持現(xiàn)房銷售、商品房預(yù)售雙軌并行，在推進(jìn)現(xiàn)房銷售的同時(shí)，出臺(tái)多條明確規(guī)定，進(jìn)一步優(yōu)化傳統(tǒng)商品房預(yù)售模式。

專家表示，此次新政對預(yù)售規(guī)定作出調(diào)整：

抬高預(yù)售準(zhǔn)入門檻，今后申請預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，單體建筑應(yīng)當(dāng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂；

購房者交納的首付款、個(gè)人住房貸款等全部購房資金，須全額存入監(jiān)管賬戶，保障資金安全。

專家表示，商品住房預(yù)售制度設(shè)立之初，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房供需缺口較大，預(yù)售模式能夠幫助房企快速回籠建設(shè)資金，快速增加住房供應(yīng)，有效緩解了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民住房短缺矛盾。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：到了供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新時(shí)期，預(yù)售制度暴露出來的一些問題不容忽視，最主要的就是商品房的延遲交付，侵害了購房者的權(quán)益。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：提高預(yù)售準(zhǔn)入條件、推行現(xiàn)房銷售制度，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金準(zhǔn)入門檻，有利于管控供大于求城市新增開發(fā)供給規(guī)模，加快促進(jìn)供求平衡。從中長期看，有利于提高產(chǎn)品品質(zhì)、有利于防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

住房銷售制度改革　助力樓市穩(wěn)健發(fā)展

專家表示，此次住房銷售制度改革，兼顧短期風(fēng)險(xiǎn)防控和行業(yè)長遠(yuǎn)轉(zhuǎn)型，對購房者權(quán)益、房企經(jīng)營、樓市供需格局以及房地產(chǎn)新發(fā)展模式建設(shè)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

專家表示，對購房者而言，現(xiàn)房銷售實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，戶型、小區(qū)景觀、配套實(shí)景可查；即便選購期房，全部購房資金納入監(jiān)管，買房安全底線進(jìn)一步加固。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：國家著重推出現(xiàn)房銷售，順應(yīng)了市場變化趨勢。特別是現(xiàn)房銷售可以更好保障購房者合法權(quán)益、有效防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

對房企而言，現(xiàn)房銷售模式要求企業(yè)自行承擔(dān)完整建設(shè)周期資金壓力，倒逼房企深耕本地市場，打磨產(chǎn)品品質(zhì)，完善配套和物業(yè)服務(wù)，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：現(xiàn)房銷售制度下，會(huì)引導(dǎo)開發(fā)商不斷去判斷本地住房需求的特征和變化，在商品房項(xiàng)目的精細(xì)打磨和產(chǎn)品迭代中得到反映。這樣的話，開發(fā)出來的房子能夠更好地滿足購房者的需求，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。